Souvent utilisés dans le domaine de l’immobilier, les termes surface de plancher et surface habitable contiennent des différences notables. Nous allons vous partager, dans cet article, leurs définitions précises ainsi que leurs usages distincts. Ces deux termes pouvant porter à confusion, nous allons tâcher de vous détailler leurs différences ainsi que leur utilité.
La surface de plancher : qu’est-ce que c’est ?
Introduite en 2012 grâce à la réforme des règles d’urbanisme, la surface de plancher remplace désormais les termes de « surface hors œuvre nette » (SHON) et la « surface hors œuvre brute » (SHOB). Le calcul de la surface de plancher est encadré par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme.
Définition
La somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m est calculée à partir du nu intérieur des murs et correspond donc à la surface de plancher. Pour faire plus simple, elle n’inclut que les surfaces de pièces à vivre en excluant l’épaisseur des murs extérieur ainsi que des cloisons. Les combles aménageables et les sous-sols sont compris, sous certaines conditions seulement.
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Ce qui est inclus
- Les pièces principales
- Les combles aménageables dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m
- Les sous-sols et les garages s’ils sont clos et couverts.
Ce qui est exclu
- Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m
- Les murs extérieurs et les cloisons
- Les surfaces de stationnements
- Les terrasses, les balcons et les loggias.
L’utilité de la surface de plancher
Principalement utilisée dans le cadre administratif et fiscal, la surface de plancher permet de déterminer si une autorisation est nécessaire pour envisager des travaux. Elle sert également de base de calcul de la taxe d’aménagement dans le cas de la construction ou de l’agrandissement d’un bâtiment.
La surface habitable : qu’est-ce que c’est ?
Aussi appelée « surface loi Boutin », la surface habitable est plus couramment utilisée dans les transactions immobilières. L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit le calcul de la surface habitable.
Définition
La surface habitable comprend la somme des surfaces de plancher après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
Ce qui est inclus
- Les pièces de vie (le salon, les chambres, la cuisine)
- Les combles aménagés dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m
Ce qui est exclu
- Les caves, les garages et les sous-sols
- Les combles non aménagés
- Les balcons, les terrasses et les loggias
- Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m
L’utilité de la surface habitable
La surface habitable est essentielle à connaître afin d‘informer le locataire de l’espace dont il dispose et qui est indiqué dans le bail de location. Lors d’une vente immobilière, la surface habitable est mise en avant, car elle permet de donner une idée précise de la taille du logement. La surface habitable est également prise en compte dans des calculs tels que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
En conclusion, la surface de plancher est une référence administrative et fiscale nécessaire pour les permis de construire et les taxes, tandis que la surface habitable sert davantage à orienter les transactions et la description des logements.
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